张明的团队曾做过估算，中国银行(601988)的总体贷款中约一半都与房价和地价相关。广发银行和西南财大发布的一份报告中指出，中国家庭80%的资产是房子。如果楼市大跌，经济下行压力加大，就会引发系统性金融风险与社会风险。同时，由于海外投资受限，楼市仍然是中国家庭资产配置中最重要的标的，如果楼市暴涨，居民和房企杠杆率还会加大，这会让此前的去杠杆成果功亏一篑。

　　1月24日的冬季达沃斯论坛上，证监会副主席方星海谈到，中国家庭部门的杠杆率已经超过了110%，高于美国的水平，这是一个非常可怕的数字，如果再不加以控制，债务问题也许就会爆发。他认为现在刺激经济，企业杠杆不能再加了，居民杠杆也不能再升，唯一能够提升的就是政府负债，所以我们看到了地方债在逐渐松绑。

　　哪些城市房价有上涨空间

　　放松调控的城市，房价其实并没有明显波动。在中国房地产协会网站上公布的数据中，《财经》记者发现菏泽房价在公布消息的12月上涨，1月又下跌，杭州、衡阳房价均无变化，广州房价出现了小幅上涨。

　　民生银行(600016)首席研究员温彬认为，从全国看房地产市场供需大体平衡，但不同城市因为产业、人口、土地等因素呈现出不同的结构性特征。目前，一线和部分二线城市因为前期对需求的抑制，房价仍有上涨动能，三四线城市房价面临下行压力。

　　“现在买房就是高位接盘，不可能赚钱。地方政府以为放开限价、限购后，投资客会来炒作，实际上很可能是一厢情愿。就算把房地产的调控政策全部放开，对于绝大多数三四线城市来讲，需求从哪里来？”向松祚说。

　　他认为，人口净流入、净流出会是判断下一轮房价涨浮的主要指标。

　　2018年末，国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告（2018）》显示， 中国流动人口数量连续三年下降。从城市群流动人口的发展趋势来看，长期居留的流动人口上升，以珠三角、长三角、京津冀、长江中游和成渝城市群为代表的五大城市群仍将是未来流动人口的主要聚集地。

　　而中国指数研究院发布的一组数据显示，2018年房企拿地重点在长三角和中西部地区。拿地金额前两名的万科和碧桂园均在这两个地区重仓，分别为1986万平方米和3766万平方米。据《财经》记者统计，2017年以来，长三角和中西部地区的二线城市中，人口净流入超过百万以上的城市分别为宁波（楼盘）、嘉兴（楼盘）、杭州、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）。

　　2018年，三四线城市房价因棚改货币化政策经历过一轮非理性上涨，而成都、厦门（楼盘）、上海（楼盘）、杭州、北京（楼盘）等一二线城市因2017年上涨过快，2018年都在回调。

　　住房大数据联合实验室对142个样本城市进行调研后发布了一份报告，2018年，房价涨幅前5名的城市分别是咸阳（楼盘）、海口、南阳（楼盘）、西安（楼盘）、贵阳，全部为三四线城市，涨幅分别为36.94%、35.43%、31.62%、29.01%、26.62%；2018年房价跌幅前5名的城市分别是成都、厦门、廊坊、上海、张家口（楼盘）。其中，张家口是因为冬奥会炒火概念非理性上涨回落，而其它四城，不是一线就是环一线的二线城市。

　　张明认为，一线城市周边的准一线城市、或二线城市中过去几年房价上涨相对较慢的城市，在未来可能有上涨潜力。如粤港澳大湾区，深圳（楼盘）的房价已经很贵了，广州的房价却比深圳便宜，而佛山（楼盘）、东莞（楼盘）的房价又比广州便宜。在长三角上海、杭州的房价很贵，但是南京（楼盘）的房价还可以。北京限购很严，但是其周边的城市如天津（楼盘）还有上涨空间。

　　中国指数研究院《2018年中国房地产企业监测报告》显示，十大房企在2018年拿地全部重仓二线城市。以万科为例，其在二线城市拿地面积占到全年拿地面积的63.9%，拿地金额也占到其总金额的60.9%。（十大房企为：万科、龙湖、保利、中海、碧桂园、恒大、金地、世茂、绿城、富力）

　　头部开发商资金实力雄厚，快准狠收割一二线，中小开发商退而求其次。瑞银证券的谌戈在近期与开发商的接触中发现，很多中小型开发商也不再提三四线了。船小好调头，他们也已经瞄准了二线城市。

　　新一轮楼市调控是从2016年四季度开始的，彼时一线城市开始了限购政策，2017年二三季度，限购漫延到二线城市，很多二线城市的限购从三年变成了五年，但是，经过两年的调控，原本有三年社保的刚需购房者已经拥有了购房资格。

　　2017年3月17日，广州发布最新限购政策，外地购房者购房资格由三年变成五年；同月，杭州也实行限购，要求外地购房者社保要连续交满2年。2019年，这两个城市中被社保限制的刚需购买力将得以释放。

　　刚需和改善型需求仍是银行按揭支持的重点，张明认为，随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降，首套房贷款利率还会下降。但是，中央抑制投机性炒房的决心并未放松。除了限购，限贷也更加严厉，张明透露，近期很多商业银行的按揭贷款已经不能超过100万元了。