实地探访燕郊楼市:成交量不高且房价涨幅不明显

  记者探访燕郊楼市 成交量不高且房价涨幅不明显

  谁在营造燕郊楼市抢房氛围

实地探访燕郊楼市:成交量不高且房价涨幅不明显

燕郊有某些不限购的楼盘销售较好,大部分是北京来的客人

  中原地产的数据显示,今年春节过后,燕郊房价呈现出回暖迹象,目前燕郊二手房月成交量已经回到千套水平,成交活跃度有所提升。不过,北青报记者前往燕郊实地采访发现,多个售楼处看房客都很少,多数冷清。据某售楼处一名工作人员介绍,燕郊楼市稍微有一点回暖,但在限购条件下,大火的可能性不大。有业内人士认为,当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体,联合炒作政策放松及其他期望中的规划利好消息,营造抢房氛围。

  变化

  二手房成交均价连续六个月回升

  或与每年的“春季攻势”有关

  燕郊楼市的一举一动都备受市场关注。这些年,燕郊楼市大起大落。从大众心理上接受的每平方米1万多元,到2017年最高点时逼近每平方米4万元。

  2017年3月22日,廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购,外地户籍限购一套且提高首付比例;4月5日,三河市限购实施细则出台,进一步提高二手房交易成本;6月3日,廊坊市限购升级,外地户籍需有3年社保或纳税证明,本地户籍限购2套。楼市随后一路暴跌,普遍下跌30%甚至腰斩。

  去年年底,一路跌到冰点的燕郊楼市又有了回暖的迹象。链家数据显示,2018年10月,燕郊二手房参考均价仅为16269元/平方米,但到2018年12月,燕郊二手房参考均价已经涨到17462元/平方米,2019年1月,二手房成交均价为18532元/平方米。

  对于燕郊楼市,中原地产分析师张大伟认为,燕郊楼市本身的市场利好的确出现,包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。但从市场发展看,春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。“当然,这些炒作主要是在当地房价的确下跌不少的基础上。”

  实际上,燕郊乃至整个“北三县”楼市每年一般都有一波“春季攻势”。2017年12月-2018年2月,燕郊房价同样出现一波较快反弹。其中2018年2月环比上涨2.38%。但炒作之后,燕郊房价随后继续下挫,甚至出现跌幅扩大的情况。

  探访

  涉购从严无法规避社保

  成交量不高且房价涨幅不明显

  4月5日,北青报记者来到燕郊著名的“售楼一条街”,这里汇集了燕郊绝大多数售楼处和房地产中介,巅峰时,这里曾云集几十家中介和数百名街头拉客的卖房掮客。北青报记者此前曾在不同的时段多次探访过这个地方,这里几乎是燕郊楼市的风向标。2017年最严限购之后,这里的大多数中介都关门了,多数中介人员都远走大厂、秦皇岛一带,“售楼一条街”一度非常冷清。

  4月5日下午,北青报记者再次来到“售楼一条街”。一名中年女子介绍,她是上个月来到这里拉房客的,一个月3000元保底收入。

  北青报记者跟着他们探访了数个售楼处,发现售楼处看房客都很少,多数冷清,售房处工作人员几乎都在闲聊或者刷手机。据某售楼处一名工作人员介绍,燕郊楼市稍微有一点回暖,但只要限购不放开,大火的可能性不大。他们开发70年产权的住宅,必须具备燕郊3年的社保或者纳税,北京来的投资买房群体没法入手。

  有没有办法规避社保或者纳税?对此,某售楼处工作人员表示,这要是放在以前燕郊有专门的人帮忙代办社保或者纳税,现在政府查的严,已经没有人敢做了。

  为何生意不太好,但几乎每个售楼处都开张了?对此,某售楼处工作人员表示,一方面燕郊楼市确实有好转的苗头,大家都怕踏空。另一方面,燕郊楼市的限购明年就要满3年了,限购之后开始在燕郊交社保的人群很快就将拥有购房资格。所以现在很多工作也是在为后期做准备。

  燕郊链家地产一名客户经理告诉北青报记者,实际上燕郊楼市依然是买房市场,成交量略有反弹,但是跟此前相比,依然处在很低的位置。业主挂牌价的升高只是一个预期,而在成交量不高的情况下,成交均价等数字并不能准确反映燕郊楼市的实际情况。

  以“首尔甜城一期”为例,链家的成交数据显示,2018年12月至今,该小区面积为70-90平方米的同类型(2室)成交房屋共计16套,其中2018年12月成交7套,2019年1月成交9套,2019年2月成交7套,2019年3月成交了10套;2018年10月(市场最低点),该小区成交均价在16900-22858元/平方米区间内,2019年1月成交均价在17645-20827元/平方米区间内,2019年2月的成交区间为20000元/平方米到21703元/平方米。再加上楼层、装修的不同造成的差别,实际上房价的涨幅也并不明显,这跟一些中介、营销公号声称的20%涨幅有差别。

  发现

  小户型不限购公寓项目

  购房者以北京人居多

  与售楼一条街的依旧冷清相比,北青报记者在探访中获悉,燕郊新开盘的不限购的公寓楼却相对人气较高。以某楼盘为例,地铁22号线(平谷线),在燕郊有一站燕顺路站,距离该楼盘仅1公里左右。

  这个项目主要有52-87平方米的平层和33-44平方米的loft,价格在20000元/平方米左右。项目的产权为40年,兴达置业的销售人员告诉北青报记者,这个项目由于不限购销售很好,大部分都是北京来的客人,有的人一出手就是好几套。“如果买小一点的loft,首付只要40万元左右。”

  4月6日上午,北青报记者来到潮白大街边上的上述楼盘的售楼处,门前的停车场已满,停车场里的车牌超过半数显示来自北京,其次是河北、天津、江苏等地。进入售楼处,近百平方米的面积大厅站了好几拨看房客,他们围着沙盘,销售经理们正在给他们逐一讲解。

  在大厅靠近门的一侧有一排桌椅,一些看房客当场交钱签约,更靠里屋内,一张桌子上摆着“中国银行签约处”的桌签。工作人员介绍,看房客如果交了首付,直接就能在这里办理贷款,最快一周内就放款。北青报记者在半个多小时里,已经有三个买房客表示了签约的意向。

  观点

  业内人士意见分歧较大

  燕郊楼市或有炒作因素

  面对燕郊楼市的情况,业内人士的意见分歧比较大。有业内人士认为,随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化、北三县与副中心“四统一”规划的落实、地铁平谷线规划调整等市场利好释出,环京楼市在经过一段时间的底部运行后,目前价格已经趋稳,或已经触底反弹。