东北楼市分化 丹东领涨，鹤岗现“白菜价”个例，省会平稳
近期，鹤岗“白菜价”房引发热议，东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市，以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本，力图客观呈现真实的东北楼市图景。
长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处：价格稳中有涨，同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显，周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡，尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易资金”余波影响至今。
在过去一年多，丹东楼市受外部形势利好，这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国，而当地人薪酬水平平均3000元以上，购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭资源而闻名，但300元一平米的个例也显示了这座资源枯竭型城市的楼市困境——一方面是棚改推进增加的新房，一方面是不断流失的人口。
鹤岗
300元/平米是个例 昔日煤炭城市转型存挑战
位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰富的煤炭资源而闻名。不过，近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。
近日，媒体曝出，黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息，让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现，售价较低的均为棚改房屋，157平方米的毛坯房叫价25万元左右，同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示，该房屋为抵账房，当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜，这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。
不过，在土生土长的鹤岗人张丽(化名)看来，300元一平米的房子虽是个例，但并不意外。
“鹤岗的平房一棚改，就给很多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大，空着也是空着，一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵，很多人无奈赔钱就卖了，好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了，平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反，地理位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽介绍，据其了解，现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。
鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示，2008年开始，该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。
“鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的，棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看，价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房，供应量大，又没有交易量，低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作，人口流失导致房地产的需求量有限。同时，本地老龄化严重，老年人有一套房子就够了，这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子，鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。
张大伟持有类似的看法。在他看来，虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案，但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说，人口外流，而且很多重工业城市、能源城市转型下，经济涨幅放缓，造成了东北三四线城市房价普遍非常低，而且没有购买力。”
而据东北证券发布的研报，类似于鹤岗市的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的，当地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计，这样常住人口、人口密度双下滑的城市，共计18座，其中14座位于东三省，其中半数则是资源依赖型城市，面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。
丹东
多次领涨全国 3月环比再次居70城首位
与鹤岗意外上头条不同的是，丹东已习惯了上头条。
这座东北边陲的小城因靠近朝鲜，其房地产市场价格随着朝鲜局势的变化而起伏。而在过去一年多，朝鲜释放的积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。
据国家统计局公布的数据，2018年4月、5月，丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据中国之声《新闻纵横》报道，2018年4月下旬以来，一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，半月之内楼价出现大幅上涨，不少楼盘甚至一日两次升价，楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示，进入2018年5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间，与4月末相比涨幅20%左右，个别江景热销楼盘涨幅30%左右。
今年以来，丹东的房价仍在不断上涨之中。“因为周边政策变化，所以丹东房价一直在上涨，过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左右，丹东市内均价8400元左右。”4月16日，丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍，也有外地人前来投资，“都是三四套地买。”
丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“今年房价还在涨，不过是微涨，平均一平米上涨200多元。”
国家统计局近日公布的数据显示，2019年3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。
“现在在丹东市内买房子，起步价最起码要8000元以上，好的楼盘都过万元了。而丹东当地的薪酬大概每月3000多元，目前这个房价普通人难以承受。当然也有便宜的房子，但不太好。”丹东当地居民徐名(化名)直言，目前丹东的房价赶得上部分二线城市了，但丹东当地居民购买力一般。
徐名去年开始计划买房，陆续关注各大楼盘信息。“在看房子的时候碰到过一些去丹东炒房的人，去年特别多，今年也有，基本上这些炒房客来了必买。不过，当地人受到收入限制，或者对丹东新区发展其实不乐观，所以投资意向不强。”
而在丹东当地另一居民李先生看来，丹东房地产市场价格的飙升和开发商蓄意炒作有关。“去年有段时间，经常有朋友让我帮着找人，说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记，这样的炒作很多。”
2018年5月丹东官方发布房地产调控政策，包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。
而在徐名看来，丹东去年开始出台一系列限购政策等，部分政策有效遏制了炒房现象。但同时他表示希望政策不能误伤刚需。
对于丹东房地产市场的未来，徐名本人持乐观的态度。“周边环境相对稳定，加上新区近两年自身发展也不错，政府也比较努力用心，配套设施建设的好且快，人口也在逐渐增多。”
长春
价格平稳 开发商“以价换量”
和丹东一样，长春的房地产市场处于上行阶段，上行周期始于2017年。
“2017年开始市场进入剧烈上涨的周期。2018年年初，长春均价在1万元左右，年底在12000元左右。”工作中经常接触购房者、开发商的长春市民程成(化名)，谈起长春市场行情时表示。
而据长春一房产中介介绍，“长春较好的房子均价在17000元左右、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”
长春房价上涨的主要推动力是地价的飙升。“在我的印象中，2017年之前，长春很少出现每平米4000元的土地，但在2017年下半年之后，一度有地王拿到的土地价位达到了每平米6000元。”程成说。
而在程成看来，今年一季度至今，长春的市场比较平稳，价格基本未上涨，但出现了“以价换量”的现象，成交量攀升。
