逝去的2018年，中国房地产市场风云激荡，房企排名呈现出强者愈强，市场集中度急剧上升。这一年，也是地产去杠杆之年，创新与转型坚定而长期，没有一家市场参与者可以傲然物外，百尺竿头，需更进一步。
由克而瑞出品的《2018年中国房地产企业销售TOP200》排行榜已出炉，乐居财经《财情》栏目特邀21世纪经济报道编委袁一泓和《地产豪言》出品人张文豪，窥探2018年地产榜单中的秘密。
(一)
TOP3房企门槛已超5500亿元，三家龙头房企中，碧桂园全年实现销售业绩7286.9亿元，同比增长32.3%，自2017年以来稳坐榜首位置。
碧桂园何时能达到万亿规模？
袁一泓：这取决于企业战略安排，按照其土地储备和目前增速，碧桂园明年达到万亿级别是没问题的。
张文豪：碧桂园的万亿目标并不是手到擒来的事情，而是在政策和舆情环境基础上，其主动控制的结果。2018年并不是房地产市场的好年头，但它仍取得第一的宝座，按照惯性增长，从流量榜看碧桂园一年之内到万亿是顺其自然。
2019年，政策如果出现松动，对于碧桂园等房企而言是利好。政策松绑并不是全面松绑，它呈现低位趋势，从“三低”地区(房价低、库存低、风险低)开始，而这对于碧桂园的布局十分有利。此外，集体土地制度的改革也非常重要，有利于消除农民进城买房的顾虑，增加购买力。
(二)
除了龙头三强外，保利以4050亿元迈入4000亿门槛，绿地全年也超3800亿元。融创则借助其收并购优势、充足的可售货值以及良好的项目品质，以4600亿元的销售规模排在第四位。
未来，融创是否跟万科要有一拼？
袁一泓：第二三四名间差距并不大，从货值、销售力和明年地产形势等方面看来，三家都有可能重组名次。地产板块，即使融创超越万科很正常，但它要超越碧桂园比较难。
张文豪：融创和万科对于外在规模的敏感度是不一样的。万科因为其品牌、知名度和能力的外在显示非常充分，所以它对名次变化的敏感度很低；融创对规模更敏感些，外部性和规模性是其给外界的印象之一。
企业对规模的主动把握度不一样，万科是在院子散步的心态，融创则在跑步，如果速率一样，融创超万科是有可能的。
(三)
前十名门槛是2000亿，去年门槛是1500亿。10名门槛上下，龙湖、华润、招商、华夏幸福在较劲，第三梯队正是十名左右的这几家企业。
第三梯队是否会是未来竞争最激烈的战场？
袁一泓：这一批企业是最有意思的，因为它们的竞争力都差不多。中型企业在一段时间内是完全可以加速，发生比较大的变化是有可能，一旦抓住了时间窗口和市场机会，要发力要增长50%以上也是可能的。当然，提速之后负债率、融资成本和财务回报都要相匹配。
张文豪：十名左右的房企代表性很强，既有贵族(龙湖、金地、中海)，又有黑马(阳光城、新城控股)，还有不老不少(旭辉)。这些房企的能力都够，主要看其主动战略的选择。
阳光城、新城控股短期增长迅猛，因为其战略取态上有所区别，这两家企业所在大本营的地区，代表这三年地产市场主流特点所在的地区，也就是二线城市。一线城市的特点来概括发展战略会过于保守，四五线城市也不具备代表性。
(四)
2018年，TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中， TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大，分别较2017年提升至55.1%和66.7%。
1000亿以下的企业走向何方？未来市场集中度会到什么程度？
张文豪：规模是房企主动追求，也是客观成长的结果。由于中国地产的地域性、自主性比较强，机会是有的。房地产是“轻资产公司”，规模是靠整合资源，房地产比别的行业上规模容易，此外，它还具备增长成本递减、经验性行业、人才流动大等特点。
实际上，产品质量和信誉度跟房企大小没有必然关系，有的中小型公司做的产品还是很不错。将来产品的品类会越来越多，有可能出现品类霸主。此外，行业和企业的金融化越来越明显，在金融化、资本化的情况下，中小企业的机会也将增加。
之前，中国房地产的故事是“中国故事”，就是水涨船高，所有公司都能做起来。但从现在开始，其实就是“个体故事”，也可能你不好的时候，我却很好。每个人要找自己的小趋势，也就是说大势如果不好，但是我的小趋势很好。能力型企业还是相对更安全，运气型企业要注意安全。
袁一泓：机会是有，但是想复制以前3年10倍的现象却很难。不要期待未来有这样的机会，但是要争取未来。你要守着100名往前，你的生存就会越来越好。
中国市场这么大，集中度肯定是越来越高，但集中度的速度却在下降。未来50强最多占80%份额，前30强占据60%，可见对于企业而言还是有空间。
