●（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
著名开发商潘石屹曾在一次峰会上说，中国的房地产总市值多少？他说自己查了好多数字，其中有200万亿，300万亿，最多的一个数字是470万亿，然后他又说，看到了一张图表，上面显示，中国的房地产总市值是65万亿美元，大约450万亿人民币。
而潘石屹抛出的最新数字是，在3月20日的望京SOHO租赁发布会上，又表示，他让同事算了三个月，用了三个办法，交给专家看，大概的数字是多大呢？是400万亿人民币。因而，也有媒体分析，中国的房地产市值，已经达到美国、欧盟和日本市值的总和。
如果从人口数量来看，中国的房地产市值超过美欧日也不稀奇。关键是，还有一个居民收入水平和购买能力的问题。而仅从市值来看，则不能忽略这样一个细节，那就是市值与价格的逻辑关系。市值代表着房价，而房价又能让市值扩大。中国房价与市值的关系，到底是房价撑大了市值还是市值带高了房价。毫无疑问，是房价撑大了市值。而撑大市值的同时，意味着老百姓(603883)的口袋变空了，消费能力中，房子占用的比重偏高了。因为，房价高了，虚拟的资产增加了，但购房者掏出的钱并不虚拟，而是真的。所以，市值背后对应的是老百姓的口袋。
正是因为老百姓的口袋被市值绑架了，所以，房价有没有下降，就很重要。如果市值能够减少一点，就意味着房价下跌了，老百姓的口袋可以宽松一点了。因为，450万亿的市值，按照4亿个家庭来算，也可以达到每家有100万资产。这可是把农村居民也算进去了。剔除农村居民，至少每家的资产达到200万元。那么，事实上有这么多吗？
显然没有。原因就在于，除了市值没有真实反映房地产市场的实际价值外，另一个重要因素，就是空置房的数量较多，比重较高。这也进一步说明，房价下跌是有基础的。
有基础，是不是有条件呢？这个就成了问题的关键了。因为，开发商是与金融紧紧绑在一起的，房价大跌，银行就会有风险。银行出风险，可就不的了了。而根据央行发布的数据，截止到2018年底，人民币贷款余额中，房地产贷款余额为38.7万亿。一方面，说明银行源源不断地给开发企业和购房者提供贷款，支撑着房价的上涨，给房价上涨增添动力；一方面，也在将银行的命运交到开发商手中，与开发商形成风险本。在这样的情况下，房价就不可能大跌快跌，而必须慢跌稳步地下跌。先从大城市跌，再向小城市蔓延。
眼下，已经有些城市出现下跌了，且有的下跌幅度较大。如厦门（楼盘），就跌的挺让人担忧。北京（楼盘）等一线城市，同样出现了下跌，只有三四线城市还在撑着。到了三四线城市也下跌成趋势了，开发商也好，炒房客也罢，就都撑不住了。那时候，才是房价最令人期待的时刻。只是，如何让已经买了房的刚需淡定，才是最关键的。
所以，未来的房价，会在平稳的基础上缓慢下跌，对刚需来说，购房没有伤害。对投资来说，不会再有利益。对炒房者来说，将面临考验。对高价拿地的开发商来说，需要动一番脑子了。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）
