停车位权属亟待立法明确 指导定价缺乏法律规范权属不明晰致纠纷频发
● 停车位不仅是一种商品，还具有一定的公共属性。如果小区停车难以解决，势必影响周边道路交通，对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题，与整个城市息息相关。销售停车位，不仅要考虑商业利益，还需要考虑公共利益
● 在我国诸多小区，地面停车位、地下停车场权属争议颇大。争议背后是停车位权属的法律依据不清晰，实践中对法律规定的落实也不统一
● 我国仍然缺失车位权属登记制度。应尽快出台相关法律法规，完善与车位配套的登记制度，对车位单独确权、单独办理登记，以保护各方当事人的合法权益，避免停车位纠纷
□ 本报记者 赵 丽
□ 本报实习生 黎江宇
日前，北京某小区一个停车位在网上拍出138万元的高价。
不少网友纷纷留言称，“以为是北京一套138万的房子，结果只是个停车位，打扰了”“138万，在我们这里可以买两套房了”……
尽管138万元的价格创下了这一片区停车位成交价新纪录，但附近的居民对此并不感到意外。现实中，138万元已经不是新纪录，北京已有小区停车位卖出了逾200万元的价格。
为何停车位能卖出这么高的价格？供不应求是主要原因。
接受《法制日报》记者采访的专家认为，我国机动车保有量快速增加，远远超出城市的承载能力，导致停车位成为稀缺资源，小区各类停车位的权属亟待立法明确，以减少停车位纠纷。
价格居高不下
背离公共属性
这场在阿里拍卖上的拍卖标的物是北京朝阳区东四环百子湾某小区一个产权停车位，经过5名竞价者101次举牌，最终以138万元的价格成交。
这一成交价，网友调侃在一些地方可买两套房并非没有道理。
在北京，停车位成交价折合成每平方米的价格后，比肩所在小区每平方米房价的现象不只出现在上述小区，百万元以上的停车位已经越来越普遍。
有媒体调查得知，中关村附近百万元停车位为数不少，豪华小区成为停车位的价格高地。据一位房产中介称，“房价每平方米14万元的万柳书院停车位成交价已突破200万元”。这个价格可在广西南宁购买两套90平方米的普通住宅。房天下数据显示，2月份，南宁商品房每平方米均价11216元。
值得注意的是，这些停车位的价格是如何制定的？开发商有权定价停车位吗？
记者查阅相关资料注意到，截至目前，我国尚未出台规范住宅小区停车位价格的法律法规。
不少业主向记者反映，一个停车位卖多少钱，往往是开发商说了算。
中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，小区停车位之所以纠纷多，是因为其具有两重性。
“问题的关键在于，停车位不仅是一种商品，还具有一定的公共属性。举例来说，如果小区停车难以解决，势必影响周边道路交通，对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题，与整个城市息息相关。销售停车位，不仅要考虑商业利益，还需要考虑公共利益。”陈幽泓说，“但现在公众对停车位的一些讨论，很少与法律规定和公共秩序联系起来。同时，天价停车位已经奇货可居，背离了公共利益，价格已经超过其实际价值。”
正是这样的两重属性，陈幽泓认为，小区内停车位不是纯粹的商品，“如果天价停车位影响了小区的公共秩序，让相当一部分业主的车辆无处停放，其实背离了物权法精神。虽然作为可以销售的商品，开发商和物业可以决定出售和出租价格，但天价会背离小区业主的利益，这与车位的公共属性并不相符”。
“也正是由于停车位具备两重性质，放开市场竞争，天价停车位还是会出现，并不能解决目前遇到的问题。另一方面，政府也很难直接插手停车位定价，因为这是行政干预商业交易。”陈幽泓说，此外，根据物权法，如果是已经出售的停车位，那么物权理应归属业主，但如果是出租停车位，物业和开发商在这一问题上会有更多解释权。
陈幽泓认为，对于严重偏离的价格，有关部门可以适当进行行政干预，“对停车位的定价并非易事，要集合专家学者，考虑周边商业停车位价格，用具体的数据进行分析，才能制定合理的价格区间”。
“天价停车位是因市场行为导致。要警惕的是，在政府房屋限价的前提下，通过搭售高价停车位，变相抬高房价的行为。”北京理工大学法学院副教授孟强认为，极高的价格势必让业主无法承受，无法停放的车辆将影响附近的交通，可以通过业主委员会与开放商和物业协商，将停车位由售卖改为租赁。在这方面，法律是支持业主委员会的。
车位供不应求
导致纠纷频发
除了价格贵，小区停车位已成为近年来越来越多纠纷的源头。
北京市民王伟近几天喜忧参半，喜的是自己摇号多年，终于中签了机动车号牌，忧的是小区停车位非常紧张，买车之后停在哪里呢？
王伟居住在北京一个老旧小区里，小区建于上世纪90年代初，原本没有规划停车位。
在王伟的印象中，早些年小区里的私家车不多，车主随意将车停在马路边、大树下，也不妨碍他人走路。
2010年以后，小区里的车辆开始快速增加，马路边停满后，车主将路边大树之间的空地“开辟”成停车位。站在楼上往下望，满眼都是小轿车。
车辆多了，纠纷随之增多。
由于小区没有规划停车位，有些车主图省事，就在地上加装地锁，以确保自己回到小区有位停车。但这种行为引起其他车主不满，他们合力将地锁拆除，结果引发双方口角和肢体冲突。
为了解决小区停车问题，经居委会协调，物业公司征得居民同意后，在小区内平整出两块土地，划出固定停车位，同时在小区马路一侧划出临时停车位，在另一侧划出禁停区。
固定停车位由车主抓阄确定，临时停车位由车主共用。
在王伟买车之前，固定车位已经分配完毕。这意味着，王伟买车之后，必须在下班后与小区业主“抢”六七十个临时停车位。
而北京市民刘芸曾在两年前因停车位问题“大闹”物业公司。
“当时购买了小区二手房，特意与卖家确认地下车库有停车位，也在购房合同中注明了。但真正入住时，物业不认账，称购房合同不是他们签订的，要收回卖家原有的停车位，重新分配，我们家只能排队等停车位，但时间不确定。”刘芸向记者回忆，物业明确称卖家原本的车位不属于买家，“是属于开发商的，现在由物业管理，和买卖房屋没有关系”。
经过一番周旋，物业公司在地下车库的过道划出一个停车位给刘芸。
在孟强看来，物业无权干涉业主行使正当权利，物业只是服务公司，所以在业主依法行使买卖、所有权变更时，物业无权回收车位或是重新发放，“但如果业主事先与物业签订租赁合同，规定了只能本人使用，那情况就相反了”。
入住小区后，刘芸发现，关于停车位的纠纷几乎“三天一小吵五天一大吵”。
据刘芸介绍，一位业主由于临时开回的车辆没有停车入位，而是停在了非停车位上，物业便用工业胶带将车窗缠绕封住。有时，业主忘记交车位费，物业直接将业主的车锁了。
