2019年一季度，房地产政策层面热闹纷呈：两会强调“夯实地方主体责任”，部分城市已出现调控局部性松动，央行数次降准信贷层面有所放松，房地产税立法将稳步推进，粤港澳大湾区规划落地……然而政策利好并未完全扭转地产行业“颓势”：1-2月商品房销售面积同比下降3.6%，因传统春节影响，新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%，增速继续提升2个百分点。成交结构性分化加剧：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。
在当前形势下，2019年调控政策能否“全面松绑”，对行业的刺激性作用能有多大？房地产税立法稳步推进，年内又将有怎样的新进展？价值回归，购房行为趋于理性，三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期？土地市场量缩价涨，未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域？面临低迷的市场，房企在低价走量还是有质量增长间又该如何抉择？一系列问题留待市场给出真正的答案……
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成交：一线领涨、三四线下行显著，
料二季度成交规模将微增
2019年一季度，楼市延续了2018年下半年低迷的走势，整体成交不振，观望情绪浓厚。随着“两会”召开，“房住不炒，因城施政”的主基调被再次明确，调控政策出现了局部放松，为市场注入了一针强心剂：一线和核心二线城市出现“回暖”征兆，而三四线因前期需求透支严重，回调压力巨大。考量到后期供应增加、政策松绑等多重因素，购房行为将逐步回归理性，预判二季度成交也将呈现小幅增加的趋势。
1.40城成交同环比齐跌、市场降温显著，一线回暖、三四线下调显著
CRIC数据显示，2019年一季度40个重点城市商品住宅合计成交6038万平方米，环比锐减32%，同比下降14%。各线城市行情相对独立，一线环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为显著。 从同环比上来看，考虑到去年年末开发商冲业绩、年初供应淡季及春节假期等各方面因素的综合影响，一季度商品住宅成交量环比下滑在意料之中。
从同比上看，约有半数城市成交好于去年同期，且主要集中在核心一二线城市，一方面源于年初调控政策的局部性放松，比如海口、广州（楼盘）、大连（楼盘）等6城纷纷调降人才落户门槛，南京（楼盘）积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等，刺激了部分潜在需求的爆发；另一方面，三四线城市经历了前期房价攀升与投资退潮之后，进入了明显的需求疲软期，加之棚改货币化安置等利好政策的收紧，购房者观望情绪加剧，成交表现也不尽如人意。总体而言，调控政策将秉持“夯实地方主体责任”的原则，因城施政的特点会更为突出，从而进一步加剧各城市房地产市场的分化，具体来看：
其一，一线城市成交量企稳回升，同比大幅增加33%。北上广深四个城市均呈现出环比回落，但同比上升的情况。其中广州一季度成交量最高，突破200万平方米，北京（楼盘）同比涨幅显著，高达140%。事实上，自2018年下半年以来，随着预售证审批放松，北、上供应量基本都保持在高位，从而需求在短期内得到了有效释放，成交基本保持稳健。广、深则主要得益于粤港澳大湾区规划落地，释放巨大改革红利，人们购房信心普遍增强，因而一季度成交表现显著好于去年同期。
其二，二线城市成交量环比跌幅34%，同比涨跌参半。19个二线城市总成交量仅3888万平方米，且环比全线下跌，这主要源于春节销售淡季和年末企业集中备案的双重影响；同比则涨跌参半，一方面，成都、长春（楼盘）、苏州（楼盘）、南京、昆明（楼盘）、合肥（楼盘）、济南（楼盘）、福州（楼盘）成交表现均好于去年同期，以南京为例，2019年2月发布《南京市积分落户实施办法》，落户的社保缴纳门槛由“2年内连续缴纳社保”变为“累计缴纳社保不少于24个月”，此外购房面积满1平方米积1分等，因而在短期内形成了“千人看房”热潮，成交热度稳步回升；另一方面，西安（楼盘）、青岛（楼盘）、宁波（楼盘）、杭州（楼盘）、长沙（楼盘）、海口、大连、厦门（楼盘）则同比齐跌，主要是基于前期需求透支严重，房价基本也达到了购买力瓶颈，购房者观望情绪也比较浓厚，因而成交相对乏力。
其三，三四线行情分化，佛山（楼盘）、徐州（楼盘）、惠州（楼盘）等部分三四线同环比齐跌。数据显示，一季度17个三四线城市成交量共计1601万平方米，同比下滑22%，其中6成城市一季度成交量同比下滑，返乡置业的热潮并未如期出现。可以看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角，典型代表为东莞（楼盘）、惠州、徐州、常州（楼盘），一方面这些区域的房价较2016年基本都已翻番，以城市居民人均可支配收入来看，房价基本达到了当地居民购买力的极限。另一方面，棚改货币化安置政策收紧一定程度上也导致了人们的购房热情减弱，观望情绪浓厚，尤其在中央“房住不炒”，大力控房价的背景下，人们的购房行为也日趋理性。即便后期调控放松，对于成交量的刺激作用也会极为有限。
2、展望：一、二线成交量将企稳回升，料二季度三四线分化持续加剧
一季度，一方面房企年末业绩冲刺叠加传统春节的双重影响，各城市成交量环比跌多涨少；另一方面核心一二线城市成交表现企稳回升，得益于部分城市因地制宜试探性的放松调控，以“放宽落户，松绑限购”来刺激短期市场需求，比如海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛，南京积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等。考虑到一、二线城市供应量增加，在需求购买力相对充裕的情况下，市场成交量将低位回升，而回调压力集中在三四线城市。具体来看，
一线城市成交量有望小幅回升。事实上，在严苛的“四限”条件下，一线城市市场已经沉寂多时，随着调控政策的逐步“松绑”，整体市场已有转暖态势，比如上海（楼盘）2019年开年二手房成交量有了稳步回升，客户观望情绪转淡，购房信心增加。二季度若供应持续放量，成交量将稳步回升，预计全年与2018年基本持平或小幅上涨。
二线城市成交有望企稳回升，政策放松预期较强，成交表现将转好。首先，长三角的部分城市诸如南京、苏州、合肥等城市经过了2018年的调整，市场已经逐步回归理性，供应也逐步放量，加之放开落户、限购松绑等新政，对成交也有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖。其次，中部城市诸如重庆（楼盘）、武汉（楼盘）、成都、西安等城市因人口基数较大、城市基础配套完善，短期内市场需求依旧旺盛，热度还将持续一段时间。最后，对于沈阳、大连、济南等环渤海城市因成交低迷，库存压力相对较大，不排除后期地方政府出台刺激性政策，成交也有望小幅微增。二线城市整体市场转暖，成交热度回升将成为大概率事件。
