其实,这轮三四线城市的去库存加速的种子,是在去年被“埋下”的。由于楼市政策、金融政策松动,房地产市场供需两侧均出现火爆。随后一二线城市限购,更为三四线城市引来部分“游资”。加上各地城市化进程的推进,以及旧城改造工作的持续,本地外地购房者也非常充足。这些因素,都助推了当地房价的上涨。
需求旺盛贷款方便
三四线跟着济青火
“短期看金融,中期看土地,远期看人口”。从目前来看,导致三四线城市房地产火热的直接原因,还是去年下半年开始的中央与地方的去库存政策。2016年以来,国家连续出台降低首付比例、降低交易契税等一系列有利于商品房消费的政策措施,加快了刚性需求与改善性需求的住房消费。
而在需求增加的同时,部分三四线城市也因2015年之前的房地产市场不景气而减少了供地。这更造成了短时间内房屋的供不应求。
以淄博为例,该地2015年新开工面积比同期降低了50%左右。这是因为经历多年的市场波动洗礼,大部分开发企业变得理性、成熟,不再盲目扩大投资。这客观上有利于减少代售库存,缓解供过于求的矛盾。
同时,济南青岛在去年年底到今年年初密集出台调控政策,不少购房者将目光转向了临近的城市甚至区县。一位在齐河县从事房屋中介的人士表示,2017年春节假期的购房者中,有至少三成是从外地过来的。
据了解,由于齐河临近济南,加上其与济南之间的交通愈发便利,济南楼市的外溢效应也影响到了齐河。“就齐河房地产市场而言,今年上半年几乎没有现房,市民都在等下半年的房子,我们楼盘的房子在今年2月份就已经全部售罄,销售价格目前处于正常波动范围内。”齐河县北国之春楼盘的销售人员说。而在德州经济技术开发区的康博公馆售楼处,楼宇模型几乎都挂上售罄的标牌,房价也是持续增长,目前均价为8300元。
城市化进程加快
市辖区人口购买力强
当然,对于三四线城市来说,去库存的实现依然主要依赖购房者的增加。在调查中发现,对不同的城市来说,其购房者的构成也存在不同情况。
今年年后,淄博市桓台县小李的父母就一直计划着帮已经就业两年的小李买房子。小李家住农村,父母想着为了小李能有一个更好的发展环境,小李的孩子能接受比在老家农村好一点的教育,就计划在张店城区买房。
“目前张店城区中心不断往西部发展,我们村好几户人家都在这西边买了房子。”小李的母亲说道,“但西部有几个火爆楼盘地理位置好、品质优、配套全,就是太贵了,我们买不起。就在西部边缘买了一套120平方米左右的房子,是国有划拨土地,所以价格便宜,每平方米4000多元。其实,去年我们就相中了同在西十三路附近的另外两个楼盘,三证齐全,均价四五千元。去年一犹豫没有买,今年那两个楼盘的价格就涨到了五六千元,而且基本都卖光了,没有房源了。”
像小李这样的购房者,在淄博和其他省内三四线城市并不少见。“淄博市这样的城市,外来人口较少,商品房需求以刚性需求和改善性需求为主,投资投机性需求较少,商品房消费是合理的、真实的。”一名淄博当地房地产业内人士认为,当前,淄博市正处于新型城镇化迅猛发展的时期。至少在5-10年内,随着农村人口向城镇流动带来刚性需求和改善性需求以及旧城拆迁改造需求,住房仍是消费的热点。
与淄博情况类似的还有枣庄,这些城市较省内其他城市来说,社会经济发展水平不高,外来购房人口较少。记者调查中发现,各楼盘本地购房者均占90%以上。自2014年来随着城镇化进程加快,对优质教育、医疗、居住条件的追逐,驱动市辖区内人口流动加快,带动住房消费需求进一步增加。
新城配套设施完善
带火热点区域市场
而对一些三四线城市的热点区域来说,区域内配套设施的提升,可以在短时间内拉动该地区的房地产成交量。这些区域大多是城市新区,而其中也往往少不了外地大型地产商的影子。
作为未来的济宁城市主中心,在太白湖新区一家楼盘售楼处内,由于一座新学校即将在附近落户,这里的房子也进入了“快消通道”,并且房价也上涨了10%左右,均价达到了5800元/㎡左右。“现在太白湖新区虽然房价不及中心城区,但早就摆脱了‘价格洼地’的帽子。”该楼盘的销售负责人介绍,之前这一楼盘除了个别单位团购外,个体成交的量一直较为低迷。
一直以来,济宁市的房产开发企业多以本地和省内企业为主。今年,恒大的进入带动了太白湖新区,碧桂园的进入则带动了济宁西北部楼市。“尤其去年四季度起,受新区建设加速、配套完善以及学区房的动工建设等利好因素影响,太白湖新区房产市场在一定程度上被激活,整体成交持续攀升,继续成为济宁市新一轮房地产价格上涨的引领者。”该工作人员说。
该地区市场火热,同样得益于在这里入驻的众多政府机关、事业单位以及60余家企业和高中院校。这些单位的职工,也是购房的主力军之一。
而在临沂北城新区,多个楼盘售楼处工作人员表示,北城新区作为临沂市的行政中心,聚拢效果明显。再加上超前的建设规划,让北城新区相较于老城区而言完全变成了一座新城,街景、公共服务设施等与国内一线城市没有任何区别,还有鲁南高铁的临沂站就建在该区域,这些综合因素吸引着购房者不断涌入。
据了解,随着今年一线城市楼市政策的调整,不少大型房企的目光聚焦到三四线城市,近期陆续有20多家外地开发商到临沂考察、洽谈拿地,其中多家是国内排名前50的企业。
（齐鲁晚报·齐鲁壹点）
