西安开发商涉嫌伪造“国土证”建售341套房，司法介入调查

　　业主入住8年未能取得房产证，事后得知，开发商的《国有土地使用证》是假的。

　　2018年11月21日，西安市国土资源局长安分局(下简称“长安国土分局”)再次向李辉(化名)出具了信访事项处理意见书。

　　该局告知李辉，西安鑫茂源实业有限公司(下简称“鑫茂源实业”)使用伪造的《国有土地使用权证》，先后办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《房屋预售许可证》，公安部门已以涉嫌伪造《国有土地使用证》对鑫茂源实业立案侦查。2018年11月21日，长安国土分局的回复称，公安机关已立案侦查。    日前，西安“嘉华新苑”小区李辉等多位业主向澎湃质量报告反映，2010年，他们和房产开发商鑫茂源实业签订正式商品房买卖合同，购买住房已入住8年，至今未能取得房屋所有权证。

　　房产证久不能办理，李辉等业主事后得知，鑫茂源实业获得的竟是集体建设用地使用权。

　　令他们难以相信的是，鑫茂源实业凭一纸“假国土证”，通过国土、房管、规划等多部门层层审核监管，“一路绿灯”修建并售出341套商品房。

　　2019年1月4日，长安国土分局行政办公室南姓主任向澎湃新闻()表示，现在司法机关正在就鑫茂源实业涉嫌伪造“国土证”一事进行调查，“市里和区里也正在研究如何处置这个事情”。

　　值得一提的是，“嘉华新苑”小区位于西安市长安区韦曲街道西环南路，距离长安国土分局仅700余米。2017年，陕西当地媒体《华商报》曾报道，涉事楼盘其中一栋楼中有19层被长安区三个职能部门团购。

　　新房入住8年办不了房产证，土地竟未走“招拍挂”程序

　　2018年12月底，澎湃新闻接到西安“嘉华新苑”小区业主李辉反映，2010年7月，他在由鑫茂源实业开发建设的嘉华新苑小区以每平米3700元的价格，购买了一套133平米的房子，总价492100元。

　　按双方签订的购房合同，鑫茂源实业应于2011年3月20日前交房。在交房后365日内，办理房屋权属登记，报产权登记机关备案。

　　2011年1月，“嘉华新苑”小区341套商品房陆续交房入祝但李辉入住新房至今已8年，仍未能取得房产证。“他们每次都以正在办理的理由搪塞过去。”李辉说。

　　更为吊诡的是，长安区相关部门曾于2016年、2017年先后至少四次就“嘉华新苑”小区房产证问题，向李辉等业主作出答复，内容却大相径庭。

　　2016年4月28日，长安区信访部门就此事答复李辉等业主称，“嘉华新苑”小区五证齐全，办理产权登记的“两书一表”(《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建设工程竣工验收备案表》)中的“两书”已办完，“一表”资料已送至建设局建管站，资料已受理正在办理中。

　　同年5月20日，长安区委再次就此事回复称，“嘉华新苑”小区因园林绿化未验收、房屋面积未实测，无法办理房产证。鑫茂源实业表示将加快建审手续办理，待手续齐全后立即办理房产证。2017年7月，长安国土分局回复称，涉事土地未经招拍挂。    而长安国土分局于2017年5月2日、2017年7月17日两次向李辉作出的“答复意见书”却称，经查询地籍档案，未见“嘉华新苑”小区国有土地登记资料。涉事小区在2006年办理集体建设用地使用权证，2009年该土地被收归国有，至2017年7月也未实施国有土地使用权招拍挂，不符合不动产登记条件。长安国土分局2017年的一次回复称，未见小区“国有土地登记资料”    未见国有土地登记资料，没经过招拍挂，涉事楼盘如何取得《国有土地使用证》？李辉等业主充满疑问，难道那张盖有“土地证书管理专用章”，批号为“长安国用(2006)字第045号”的“嘉华新苑”小区项目《国有土地使用证》是假的？

　　一纸“假国土证”如何通过众多部门审核监管

　　值得一提的是，“嘉华新苑”小区项目位于西安市长安区韦曲街道西环南路，距离长安国土分局仅700余米，占地面积7570.4㎡，建设规模为为39167㎡，为两栋高层建筑。

　　工商资料显示，西安鑫茂源实业有限公司成立于2005年2月，法定代表人韩世茂。

　　2018年11月24日，长安国土分局再次向李辉出具了信访事项处理意见书。

　　意见书中，长安国土分局称，鑫茂源实业使用伪造的《国有土地使用权证》先后办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《房屋预售许可证》，公安部门已以涉嫌伪造《国有土地使用证》对鑫茂源实业立案侦查。

　　意见书中解释，2005年，原长安区国土资源局以集体建设用地流转方式，挂牌转让了“嘉华新苑”所在位置的土地使用权，鑫茂源实业竞得。后鑫茂源实业办理了“长安集用(2006)第045号《集体土地使用证》”，土地用途为商贸，使用权类型为转让，使用年限为40年。

　　随后，鑫茂源实业在上述集体土地上违法建设“嘉华新苑”住宅小区。2009年11月9日，市国土资源局责令其限期自行拆除在非法占地上新建的建筑物及设施，恢复土地原状，并处以41600元的行政处罚。

　　但鑫茂源实业只缴纳了罚款，未履行拆除地上新建建筑物及设施的义务，共建成341套商品房，并已销售，2011年1月开始交房入祝意见书还称，该小区所在土地经批准，已依法征收为国有，征收和安置补偿工作已完成。

　　澎湃新闻注意到，涉事小区项目从报建到验收计11项资料，涉及发改、国土、规划、建设、房管、消防、人防、环保等多个部门。鑫茂源实业如何伪造了有批号和公章的“假国土证”，又何以凭借一纸“假国土证”，通过前述众多部门层层审核监管，“一路绿灯”修建并售出341套商品房，至今仍是谜。

　　2019年1月4日，澎湃新闻就此事致电鑫茂源实业联络员(韩世茂的女儿)，对方称不清楚此事，随即挂断电话。

　　早在2017年4月，陕西当地媒体《华商报》就曾报道，涉事楼盘“嘉华新苑”小区其中一栋楼中有19层被长安区三个职能部门团购。

　　具体是哪三个职能部门，尚不明确。

　　《华商报》还在报道中指出，2010年11月15日的长安区政府常务会议纪要显示，对于目前已建成的国土长安分局土地储备中心(鑫茂源)项目用地，由国土部门依法实施处罚后，方可开展土地出让工作。《华商报》指出，这说明，当时“嘉华新苑”项目已建成，可土地出让还未进行。带有批号和编号的涉事土地取得的“国有土地使用证”    律师建议：可惩罚开发商后补办土地证

　　2019年1月4日，长安国土分局行政办公室南姓主任向澎湃新闻表示，他们当时给开发商鑫茂源实业办的是《集体土地建设用地使用证》，开发商用这个编号办了《国有土地使用证》，至于这个国有土地证是怎么来的，现在司法机关正在调查。“市里和区里也正在研究这个事情如何处置。”

　　据新华社2018年6月22日报道，西安市规划局长安分局监察科科长李鹏说，他们询问了当年经办此事的工作人员，后者表示当时并没有认出这是一张假证，很难相信开发商造假。“2006年时，没有相关的信息查询系统，我们也没有能力判定证件的真伪。”李鹏说。

　　据经办此事的长安区住房保障和房屋管理局房屋市场管理科科长张建向新华社记者回忆，当时他对原件和复印件比对后，认为鑫茂源公司“资料齐全”，因此很快为其办理了预售证。“因为前期的4个证分别已由国土、规划和城建部门颁发，我们认为应该没有问题。”

　　长期担任地产行业顾问的知名公益律师郭乘希认为，整个事情国土资源局难辞其咎。2009年国土资源局对开发商已做出行政处罚，责令其限期自行拆除非法建筑物及设施，恢复土地原状。但因为市国土资源局没有对该开发商的违章建筑进行执法拆除，才导致开发商将这批违章建筑销售给了购房者，引发之后购房者深受其害的一系列损害后果。

　　知名律师张新年向澎湃新闻介绍，开发商开始预售房屋应当取得“五证”，行政部门颁发这些证照，涉及到了行政许可中的形式审查与实质审查问题。形式审查就是对材料的法定形式进行审查，而实质审查则是审查材料的真实性。

　　张新年表示，城乡规划主管部门未对开发商提交的《国有土地使用证》的真实性进行审查反而说“没有能力辨别真伪”无疑是在为自己的失职找借口，应当按照《城乡规划法》第六十条的规定给予相关责任人员行政处分。

　　郭乘希建议，该购房协议所约定的违约金比例很低，购房者可根据自身的实际损失向开发商提起民事诉讼索赔，也可以向市国土资源局提起行政诉讼，把开发商列为第三人，要求开发商承担赔偿责任。

　　长期关注房产领域案件的律师徐斌则认为，本案首先是个刑事案件，然后才是房地产案件。土地证是伪造的，那么后面四个证自然全部不合法，建筑物也属于违建应当拆除。从司法实践层面考虑，可以对开发商做出一定惩罚后，通过行政手段干预补办土地证，维持后面四个证的合法性，给业主发放房屋产权证。