成交上升趋稳 价格延续松动
2018年5月，上海二手房指数为3940点，比4月下降19点，环比下降0.52%，降幅扩大0.09个百分点；连续第6个月下降走势。5月二手房指数同比下降1.68%。
5月，上海二手住宅成交套数为16200余套，环比上升20.16%，同比上升14.32%；以成交面积计，环比上升21.67%，同比上升15.08%。5月二手房成交量环比、同比均现上升，为本轮调控一年半来首次。同时，价格持续松动，跌幅有所扩大，买家出手增多。上海二手房指数办公室认为，5月市场表现：一、与上月相比，市场成交量上升二成，与正常年份月均2万套水平相比属中游水平，但成交量是一手房的2.36倍。一手房限价摇号刺激了各类需求，客观上导致刚需改善购房门槛提高。二、市场成交量进入新的稳定区间。成交量自2017年6月起在 1.2万套以下徘徊；2018年3月回升至1.7万余套，4月虽降但仍在1.3万套以上，5月超过1.6万套。同时，非通过机构成交占比25.92%，依然为四分之一上下。三、全部130个板块价格走势，93个下跌，16个上涨，21个持平。下跌板块价格跌幅从0.60%扩大为0.80%，上涨板块价格涨幅从0.19%缩小为0.13%。新兴城区远郊成交占比11.87%，总体价格下跌0.72%；近郊成交占比55.51%，总体价格下跌0.54%；中心城区成交占比32.62%，总体价格下跌0.49%。四、全部130个板块成交量走势，110个上升，19个下降，1个持平。内外环间成交上升23.72%，为5940套；外环外成交上升19.26%，为7969套；内环内成交上升15%，为2162套。总价300万元以内房源成交占比62.07%，300-500万元房源成交占比23.94%，500万元以上房源成交占比13.99%。5月普通住宅成交占比为66.09%，其中内环内成交1360余套、内外环间成交3920余套、外环外成交5410余套。五、大面积房源成交环比升幅大。从统计的七个面积段看，名列前茅的为，200平方米以上房源环比上升30.20%，为330余套；110-140平方米房源环比上升26.2%，为1470余套。六、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊6席、远郊3席，中心城区1席。新兴城区近郊的浦东三林、远郊的金山新城、近郊的奉贤南桥新城以370套、356套、355套分列前三位；中心城区的陆家嘴成交291套居第十位。全市成交TOP10小区，均位于外郊环间。其中松江小昆山的建设苑以181套位居榜首。截至2018年5月底，全市二手住宅挂牌量为86826套，环比下降5.44%，同比下降48.45%。其中，内环内、内外环、外环外为24545套、45580套、16701套。
5月19日，住建部发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》强调，各地要牢固树立"四个意识"，提高政治站位，毫不动摇地坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。5月23日，上海市委财经工作领导小组会议强调，严格落实各项调控政策措施，深入研究探索建立长效机制。
改善需求积极入场
2018年5月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格总体环比下跌0.49%，跌幅扩大0.11个百分点；其中内环内下跌0.50%，跌幅扩大0.09个百分点。虹口、杨浦、普陀、徐汇跌幅较大，分别为0.56%、0.55%、0.53%、0.52%，长宁、静安、黄浦、浦东内环分别下跌0.49%、0.48%、0.45%、0.33%。中心城区全部65个板块中，43个价格下跌，12个走平，10个上涨。下跌板块如普陀桃浦、徐汇龙华、杨浦黄兴公园、虹口曲阳，价格分别下跌1.19%、0.92%、0.82%、0.75%；上涨板块如陆家嘴、黄浦老西门、静安闸北公园、徐汇万体馆，价格分别上涨0.18%、0.14%、0.09%、0.07%。
5月，中心城区成交环比上升17.99%，为5280余套，其中内环内成交上升16.03%，为2220余套。排名前三的普陀、杨浦、静安，分别成交880余套、850余套、800余套。中心城区改善成交增加明显。大户型成交量环比增幅最大，220平方米以上、110-140平方米、90-110平方米房源成交环比上升38.03%、28.3%、23.97%，为98套、399套、450套。小户型成交量环比增幅最小，50平方米以内、50-70平方米房源成交环比上升15.83%、14.93%，为2005套、1393套。从中心城区成交量前100个小区看：普陀、杨浦、浦东内环排名前三，分别占24个、19个、17个。从成交表现分析：其一，100个小区中前三名为中等户型改善小区，且都在普陀区，阳光建华城、中远两湾城、金沙雅苑小区分别成交21套、17套、15套，成交套均面积在90-110平方米。三个小区改善需求旺盛，成交客户不乏改善客或动迁户，主要为普陀、嘉定、宝山购房者，大二室及小三室是成交主流。三个小区所在的普陀桃浦、武宁、真如板块，价格分别下跌1.19%、持平、下跌0.69%。其二，100个小区中成交套均50平方米以内的有50个，占半壁江山。小面积学区房重回交易热点，30-40平方米的一室户型需求最旺，潍坊九村、梅园新村、鞍山四村为15套、14套、14套，分别位于陆家嘴、杨浦鞍山两个板块，板块价格分别为上涨0.18%、下跌0.98%。受"公民同招"政策影响，陆家嘴板块对口"第一阶梯"小学及优质初中的学区房，受到买家追捧，价格上涨1%-2%。而杨浦鞍山一些对口优质小学的小区，往往需要议价成交。显示家长购房更趋于追求平衡及理性。其三、100个小区中成交套均120平方米以上的小区有7个，其中浦东内环内小区6个。成交最多的浦东联洋仁恒河滨城、陆家嘴菊园分别成交15套、14套，套均面积为150平方米、130平方米。调查显示，一些改善客追求一步到位。
内环内区域中，成交量排名前三的浦东内环、静安、虹口板块，分别成交690余套、250余套、250余套。对内环内全部35个板块成交统计，同样是大户型成交增幅明显，200平方米以上、110-140平方米房源成交上升71.43%、25.86%，为60套、219套。其一，需求在部分板块高度集中，而其它板块在成交整体上升的情况下，未有起色。前三名的陆家嘴、徐家汇、杨浦鞍山分别成交291套、244套、173套，远超排名八、九、十的静安新客站、黄浦打浦桥、静安曹家渡的85套、81套、78套。其二，成交热点小区中，改善增加、刚需减少，从内环内成交领先的前10个小区看，90平方米以上改善小区由上月1个增加为4个，而50平方米以内的小面积小区由上月5个减少为3个。浦东和杨浦的内环内板块小区最受欢迎，均价多为7-8万元，部分为不追求学区的改善住宅，部分为二套非置换购入的学区房。如浦东洋泾崮山小区、虹口四川北路瑞虹新城分别成交14套、13套，所在板块价格分别下跌0.56%、0.59%，前者成交多为60-70平方米紧凑型二室老工房（售后公房），后者为90平方米以上的品质改善商品房。
