自2018年以来，中弘股份等多家房企债务危机公开爆发。记者获悉，由信业基金实际管理的私募基金荣耀1号近期出现了收益分配逾期，该基金募资4.2亿元，投向房地产企业京奥港集团。
京奥港曾是2016年南京“地王”，但南京地块后续开发未达预期，叠加房地产调控政策，导致京奥港集团出现了现金流紧张，拖累荣耀1号收益逾期。除荣耀1号外，信业基金及旗下全资私募子公司还发行了荣耀8号、凤凰8号等投向京奥港集团的产品，除凤凰8号兑付外，其他基金均未到期。
信业旗下多款产品潜藏风险
2018年以来，非标资管产品风险频发。记者获悉，一款名为“信业信远业丰-荣耀1号私募基金”（以下称“荣耀1号”）的其他类私募基金出现了利息逾期。
基金业协会数据显示，荣耀1号成立于2017年5月，管理人为信业基金旗下的全资子公司石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下称“石河子信远业丰”），募资总额4.2亿元、收益率在8%-8.5%之间，存续期2年。荣耀1号用于受让长安信托·北京京奥港地产投资单一信托（信托贷款总额4.2亿元）、长安信托·北京京奥港地产投资集合信托（信托贷款2亿元）的信托受益权。上述两个信托募资投向北京京奥港置业有限公司（以下称“京奥港置业”）开发的北京一处保障房项目。
为保证基金退出，融资方采取了多重增信措施：1．京奥港置业的大股东京奥港集团为信托贷款本息提供连带责任担保；2．京奥港集团实控人王子华夫妇提供连带责任担保（王子华同时还是全国工商联执委、北京市工商联副主席）；3．京奥港置业所持有的土地使用权办理抵押登记。此外在融资期限内，京奥港置业的销售资金回笼账户须由基金管理人来监管，预计融资期内回款金额为13亿元。
石河子信远业丰于2018年12月29日向基金持有人发送的一份《公告》显示，根据信托合同，京奥港置业应于2018年12月20日向信托计划支付贷款利息，但京奥港置业并未及时支付，“导致本基金无法向投资人按期分配投资收益”。《公告》还透露，管理人已经多次催促京奥港置业尽快足额支付借款利息，且不排除通过追索、诉讼等方式保障荣耀1号的合法权益。至此，荣耀1号兑付危机公开化。
除荣耀1号外，石河子信远业丰还发行了荣耀2号。此外，信业基金旗下的另一个私募平台信业盛创投资管理有限公司还在2017年11月发行了荣耀8号私募基金、预计募资3亿元，用途为“补充京奥港集团有限公司流动资金”。据记者的粗略统计，荣耀系列私募基金总共为京奥港置业募资约7.2亿元。
除荣耀系列基金外，据记者了解，石河子信远业丰发行管理的另一只产品“信业卓异3号专项投资私募基金”也出现了兑付风险。同荣耀系列一样，信业卓异3号也投向房地产企业。记者掌握的一份《收益分配延期公告》显示，信业卓异3号发行于2017年8月，通过交通银行(行情601328,诊股)（6.300, -0.27, -4.11%）广州五羊支行及西部信托共计向广州元阳房地产开发公司发放贷款4.92亿元，贷款期限18个月，最终用于颐和大院等项目的建设。广州元阳则以穗国用（2005）第10028号的土地使用权作为抵押，颐和地产及其实控人何建梁提供连带担保。（中国房地产业协会公布的2017年房地产开发企业500强名单显示，颐和集团排名92。中国指数研究院发布的“2018中国房地产百强企业名单”中，颐和地产高居60位。）
虽然有百强房企做担保，信业卓异3号也难逃兑付风险。《收益分配延期公告》透露，“因经济下行以及房地产调控等政策变化的影响，债务人广州元阳、担保人广州东湛、担保人颐和地产及其分子公司房地产项目销售受到较为严重的影响，颐和地产在广州地区的项目回款速度大幅度延迟，原定销售计划未能实现”，“颐和地产集团其他分公司及子公司项目开发贷款等其他再融资计划放缓，广州元阳、颐和地产出现了较为严重的流动性困难”，截至2018年12月底，广州元阳未能按计划向交通银行及西部信托足额归还贷款利息，“已经构成事实违约”。
记者从持有人处获悉，广州元阳与颐和地产承诺在1月31日前兑付利息，但这一承诺并未履行。最新消息是，卓异3号的利息到目前支付了一半。剩余另一半还在筹措中。此外，记者从北京多位理财从业者处获悉，中江信托发行的“中江信托金龙86号”募资投向高陵光明房地产开发公司（颐和地产持股60%），颐和地产为担保人，但自2018年11月起，中江金龙86号也出现了兑付风险，目前中江信托方面正在加紧处理中，考虑到抵押资产的抵押率比较低，中江信托表示有望在3月底解决问题。
祸起南京地王项目
让投资者不理解的是，荣耀1号的底层资产为有多重担保的北京地产项目，投资逻辑看似天衣无缝。2月，基金持有人曾多次集体赴信业基金办公室与管理人沟通，据记者向参会投资人了解，荣耀1号的危机源自南京的一块地产项目。
2015年以来，京奥港集团将开发重点放在了北京和南京，除北京顺义保障房项目外，其中最引人注目的就是南京“麒麟社”项目。2016年4月，京奥港集团旗下的北京嘉诚鼎盛房地产开发公司以47.6亿元的天价拍下南京麒麟板块G09地块，楼面价高达22353元/㎡！记者获得的《顺义保障房信托贷款项目尽职调查报告》也介绍，G09地块规划总建筑面积27.53万平方米，“项目总投资为人民币90亿元，项目整体销售回款可达人民币120亿元，剔除相关税费及成本后，预计可带来净利润约人民币17亿元”。
但天不遂人愿，进入2017年，房地产调控政策开始加码。2017年5月，南京市升级调控政策，新购住房在取得不动产权证后3年内不得转让。Wind数据显示，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数（月度同比）在2016年12月见顶后开始回落，就面积而言，南京住宅成交的高潮是在2016年9月，其后也快速下降。据当地媒体报道，2017年年中麒麟社项目开售后，均价在2.8万元左右，远低于此前市场预期。目前该地块已被蓝光发展(行情600466,诊股)（6.250, -0.47, -6.99%）接盘，记者也以购房者的身份致电南京链家，一位销售人员告知，目前麒麟地块上的蓝光黑钻公馆新房均价约2.7万元。
“地王”的荣誉也给京奥港带来了沉重的资金压力。据报道，京奥港的拿地资金来自于中融信托发行的“中融-宏金46号集合信托计划”，该信托计划预计募资49.6亿元，其中优先级34.72亿、劣后级14.88亿。但进入2017年下半年，麒麟社项目销售不顺，回款不如预期，王子华也一直受困于中融-宏金46号信托的本息偿付。
