吴芳芳在杭州下沙开发的中国五金装饰城。
杭州下沙九堡军用土地上，吴芳芳开发的杭州瑞纺联合市场，也处于瘫痪的境地。
原标题：掘金军地项目的女浙商
□记者、摄影钟坚
吴芳芳在浙江商界原本籍籍无名，经营乏术，拿到军地之时亦捉襟见肘。各个军地项目均无起色，民怨沸腾之时，却仍能强势运作。投资者们则叫苦连天，持续抗议，军队形象亦大受损伤。一个明显不具备资本和能力的商人如何战胜诸多更有实力的开发商，连续摘得军队土地，出了问题也屹立不倒？
深陷其中5年之后，众多的浙江中小投资客渐渐明白，他们面临的不是一起简单的商业投资纠纷，而是遇到了能量巨大的对手，他们曾寄希望的金主——几宗军用土地开发背后的操盘手吴芳芳有着特殊的军方背景。
浙江女商人吴芳芳开发的两个军地项目——中国五金装饰城、杭州瑞纺联合市场陷入窘境，其“售后返租”的运营模式已无法运行。如今返租无法兑现、退铺不能按约，众多投资客的资金被吸入“泥淖”。
“想做生意，要不到铺，放弃投资，也退不了钱。”数千名投资客没想到会面临今天这样可怕的局面，聘请的律师告诉投资户们，市场下面的土地属于军队所有，投资户们拥有的商铺并无产权，法院无法拍卖商铺，而开发商的所有账号早被封账。
这似乎是一场群蚁和大象的斗争，如蚁的投资客在大盘溃败后，手足无措，在不等量级的对垒中，一旦出招不慎，少则几十万，多则上千万的投资可能就此打了水漂。
“售后返租”吸金
2009年11月，杭州市民周妮妮的老公背着她买了杭州下沙月雅路东的中国五金装饰城二楼的一个商铺。周妮妮知道后
反对了几次无果，只好默认。周家拿到手的是一份《商铺使用权出让合同》，买的是这个商铺的15年使用权，还有商铺使用权出让合同和商铺返租合同。
与周妮妮签订合同的是一家名叫杭州东皇投资有限公司（下称杭州东皇）的开发商，合同显示，对方的法定代表人叫方水英。在以后的多次维权中，周家人和这个市场的所有业主从没有见到这家公司的法定代表人。
开发商的宣传资料中，中国五金装饰城的总面积为25万平方米，投资8个亿，分成交易区、商务区和商住区三大块，分别是国际纺织品展贸中心、综合服务中心和酒店式商住中心，面积分别为22.3万平方米、6000平方米和2.1万平方米。
合同和补充协议条款双方约定委托经营6年，由开发商统一对周的商铺租赁及管理，对方承诺前三年投资收益分别是第一年6%，第二年7%，第三年8%；第四年到第六年按照实际收租金比例算，铺租出多少钱，市场付实际租金的90%。合同剩下的9年，周可以自营也可以退铺。
按照之前签订的补充协议，尽管双方约定委托经营6年，但投资户也可以选择第三年、第四年、第五年退铺。
打桩机开始轰隆作响的时候，周妮妮家人按开发商要求一次性付出26万多元后，拿到手的是一张市场内部建筑规划图纸上的一个符号“2C031”，这是她家的铺号，也是一个仅停留在纸面上的符号，图纸上显示这个在二楼的商铺面积为18平方米多。
“军队的土地，政府会扶持的。”投资者们最初都没有意识到这句开发商常挂在嘴边的话背后的陷阱——市场土地属于军队，投资户们买到的商铺都没有产权，只有使用权。
中介如簧巧舌的围攻和高投资回报率的迷惑下，至少有1600多个省内外的投资客解囊下单，最大的一个绍兴投资客看着图纸一口气买了几十个商铺。
同一时间、同一地块的杭州瑞纺联合市场也疯狂销售商铺。瑞纺联合市场的开发商是杭州瑞纺联合投资有限公司（下称瑞纺联合），法定代表人为吴芳芳。
两个市场与不同业主签订的合同版本五花八门，如土地使用权年限有15、18、30年不等，对应不同的投资户的承诺返租也有3年、6年、10年之多。“杭州东皇的合同版本特别的乱，我手头掌握的就有8、9种，”杭州投资客华女士说。
“当时心里想的只是投资回报率，对合同的多个版本及商铺没有产权等都没起疑。”温州商人张青青的很多亲朋好友都买了这两个市场的商铺，尽管商铺没有产权，但有的投资户还顺利地在浙商银行办理了按揭贷款。
危机集中爆发
杭州东皇公司法定代表人登记的是方水英，方是吴芳芳70多岁的母亲。瑞纺联合公司法定代表人原为吴芳芳，后变更为吴宥萱；2014年1月20日，瑞纺的法定代表人再次由吴宥萱变更为钟健明，瑞纺联合公司内部人员称，钟健明是吴芳芳的司机。
事实上，无论如何变化，两家公司的实际控制人都是吴芳芳。
吴推行的经营模式，是一种俗称“售后返租”的老招数，上世纪海南房地产泡沫潮中曾蜂拥出现。当年开发商将大量未建成的项目对外出售，许以高回报，投资者争相购买，在项目未竣工前购房协议已转几手，价格高得惊人。最后开发商无力履约就卷款而逃，剩下烂尾楼和无休止的诉讼，给海南经济带来了极大的打击。
2000年初，大陆颁发的《商品房销售管理办法》第11条中明确规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。大陆金融监管体系和2013年最高院下发的一项法令中，“售后返租”更是被视为一种变相的高息集资手段，被明文禁止。
但近些年来，打着发展区域经济、带给投资者高回报率的幌子，商铺的“售后返租”又重出江湖，在沿海一些城市开发中，频频出现，常吸引众多中小投资者。
浙江一位资深商业地产从业者曾警告，开发商“售后返租”模式的本质，是以最大程度销售出商铺为目的，而不重视招商营商。“某种程度上说，它更像一个金融投资产品，但这些各种各样的保底收益也难有真正的保障。”从经营角度来说，新建市场7%乃至9%的收益率不可能实现，能达到2%已属相当不错。
该人士预测，新建市场的业主返租可能在头两年会兑现，但是一旦某个环节出问题，“售后返租”的项目就可能出现有头无尾的情况，不仅返租无法兑现，整个项目的资金链也将出现问题。
