文丨子木
换房，是当下楼市热词。
因为对于像北上广深这种市中心动不动500万起步的房子来说，年轻人一步就位的“购房梦”几乎无法实现，唯有通过换房这种形式——先是委曲求全，买一套小且总价低的“上车盘”，待日后发达了，再换套宽敞的“改善盘”。
据贝壳最新数据，在北京（楼盘），一买一换这种类型的交易方式已经占据了市中心90平以上的楼盘80%的交易份额，全市61.2%，这个趋势正在逐渐由一线城市向二线城市渗透。
如何科学地卖房。
从我多年对购房群体的观察发现，懂买房的人很少，懂卖房的更少。他们大都是随便走到自己小区楼下的中介铺，随随便便把自己几百万甚至上千万的房产，托付给对这一套房几乎一无所知的中介销售。
而在接待客户看房的时候，只是草草打开门，随便和客户寒暄几句，有的业主甚至客厅都不收拾，房子卖不出去急得睡不着觉，最后因为不懂行情，被中介和买家一路压价踩到底，生生亏出几十万。
楼市行情好还行，买家络绎不绝，中介一手包办，但如果楼市行情不好呢，你的房子是否能出得了手，是否能多卖几个钱，这就是学问了。
在很多读者的提议下，这期子木总结了多年的实操经验又采访了十位资深金牌房产经纪人后，得出了一套终极换房攻略，可能会对大家有所帮助。
下面我们把攻略分为几个部分：
1.换房的最佳时机是什么？
2.你的房子如何定价？
3.如何与中介打交道？
4.如何让房子多卖几个钱？
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换房时机
换房的最佳时机是一个很麻烦的事情。
因为涉及到以房换房，按照交易的原则来讲，「低买高卖」方为最佳策略。可事实上，二手房成交周期长，楼市又受短期政策影响，低买高卖空间的不确定性无法预估。
楼市火热，你家的房子涨别人家的也在涨，楼市冷，所有房子又都在跌，那种精准逃顶抄底的选手倒是有，但我没见过几个。所以在讨论问题上，只能抛开像2017年这样的楼市转折点去研究横盘市场，而且对于大部分城市来讲，2019年也一定是这种行情。
那么在横盘市场下，我们又怎么把握时机呢？一个原则，“别人疯狂我恐惧，别人恐惧我疯狂”，翻译成大白话就是，“别人不买时我买，别人买时我卖”。
一年12个月，横盘市场下，3-5月和9-11月是旺季，6-8月酷暑、12-2月寒冬为淡季。最好的方法是旺季出手，淡季入手，卖房最好在上半年挂牌。
上半年看房的购房者最多，相对全年是高峰期，一是从去年淡季到过年这段时间积攒的需求集中释放；二是大多数买家希望过年时能住进新房子，按照购房周期来讲，买房本来就需要用2个月的时间，装修预留3个月，通风去味3个月，下半年买房就比较尴尬了。
买家多，市场热，你的房子就很容易出手，卖个好价钱。还有，银行放贷指标一般压在上半年，放贷容易，审批时间短，还有一定的折扣。
下半年，尤其6、7月份，酷暑难耐，市场淡季。大家都不出来买房了，意味和你竞争的对手也少了，这个时候正是淘笋的好时机，可以花时间找房，而且还有更多的议价空间。
投资反人性”，这五个字很重要。
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如何定价
买卖房其实打的就是信息差，你比别人获取的市场信息更多，你就更有优势，尤其在定价方面。
首先，如果不是太着急就一定不要直接找中介去挂牌。因为中介有他们自己的套路，知道你是第一次卖房，是小白客户，就一定会想法设法压价。比如市场上你这个类型的房子可以卖到500万，他会让你挂牌490万，因为这个房价有优势，有利于他们卖房，但低于行情价出手，亏的是你。
那么如何获取到自己房子的真实价位呢？并不难，要学会演戏。
你一定要把自己乔装打扮成一个很真诚的买家，去附近几家中介店里买房询价。比如你家房子是带电梯5楼，南北朝向，那么就尽可能让中介带你去看同类型的房子，比对和自己房子的优缺点。
如果没有同类型房子，就找这个小区里最贵的房子和最便宜的房子，然后根据它们的户型，楼层去估计自己房子的价格范围，比如这个小区最好的房子卖。
落定范围之后，还要从住建部查询片区成交价格，一般都会公布出来，作为参考标的，最后得出三个价格：
1.合理售价（根据之前对市场的了解，预估出的合适价位。）
2.市场报价（这个是用来还价的，一般比合理售价高5%～10%，因为买卖房是大额交易，按照中国人的优良传统，几乎没有不还价的买家，多给自己的房子留议价空间，买家占便宜越多越开心）
3.心理底价（低于这个价格绝对不卖，但如果遇到些客户付款方式特别好的，比如能够在签约当天就能立马把全款给齐的，这种可以在合理售价上给一定的折扣优惠，毕竟资金是有成本的，你越快收到钱，对于你买下一套房子就越有优势）
举个例子，如果你手上有套房子的合理售价定为200万，那么常规心理底位就是95%，190万，市场报价为215万，如果你的房源在本小区有绝对优势（装修、楼层、户型、竞争对手少），大可以继续往高报价。
接下来就是试盘。先定一个比较低的价钱去找一家中介签独家，每周约一段时间集中带买家看房，观察每次看房的人数，人多的话上调房价，人少的话下调房价，最后价格调到每周1、2波客户到家来看为止，然后再挑个付款条件好，痛快的买家成交。
有人说，很多卖家都是打着幌子卖房，不诚心，感觉这个市场很黑暗。那你是站在买家角度，如果你站在卖家角度就不会这么想了。大家都是在想方设法让自己的利益最大化，这时候老实反而成了制约因素，话虽如此，但我希望大家在楼市交易时，能在诚心和诚信之间找到平衡点。
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如何与中介打交道
中介的性质是买家和卖家之间沟通的一个桥梁，那么你把如此贵重的资产托付给中介，一定要考虑到三个因素。
1.中介是否有能力把你家房子的“卖点”描述的足够清晰。
2.在谈判面前，中介是否能站在你的利益帮你说话。
1.通过我的了解，大部分中介在代理房源的时候，只会对业主的房屋朝向、户型、大小、是否电梯、小区环境做一个大体了解，并不会帮你挖掘卖点。
