）市场法企业价值评估的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。上市公司比较法是指获取并分析可比上市公司的经营和财务数据，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。交易案例比较法是指获取并分析可比企业的买卖、收购及合并案例资料，计算适当的价值比率，在与被评估单位比较分析的基础上，确定评估对象价值的具体方法。

（

）收益法企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东全部权益价值的评估。现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。资产评估师根据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展趋势等，恰当选择现金流折现模型。

收益法从资产预期获利能力的角度评价资产，符合对资产的基本

北京亚超资产评估有限公司

定义，从理论上讲，收益法的评估结果具有较好的可靠性和说服力。

未来现金流折现模型的评估计算公式如下：

P------企业整体评估价值

Ri------第i年的收益

i------第i年

r------折现率

n------第n年

（

）资产基础法企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。在对持续经营前提下的企业价值进行评估时，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。

资产基础法的基本计算公式为：

股东全部权益评估价值=各单项资产评估价值之和-各项负债评

估价值之和。

、考虑到本次评估的以下特点：

三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。

第26页

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北京亚超资产评估有限公司

考虑到本次评估的以下特点：

（

）本次评估目的是为委托人拟进行股权转让提供价值参考；（

）收益法通常适用于已经竣工并投入使用的房地产，由于被评估单位的椰岛小城二期项目截至评估基准日A区工程项目主体建

安工程正在建设中，房地产市场受国家调控的影响，未来的经营和收益存在不确定性。因此，不采用收益法进行评估；

（

）由于阳光置业主要从事房地产开发，开发区域只涉及澄迈县城，业务类型单一，开发区域单一，无法在资本市场中找到与评估对象相同或相似的可比企业；由于产权交易市场不发达，难以找到足够的可比交易案例，由于类似的交易案例资料缺乏，故无法采用市场法进行评估；

（

）中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）对阳光置业评估基准日2018年

月

日的资产负债进行了审计，阳光置业申报了评估基准日的《资产负债清查申报表》，本次评估具备采用资产基础法评估的条件。

综上所述，本次评估选用资产基础法进行评估。

2.评估方法的具体应用

、资产基础法按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，根据不同的资产类型，分别采用不同的方法进行评估。

具体评估方法如下：

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（

）货币资金

北京亚超资产评估有限公司

根据盘点、函证、查证银行对账单及账务等方法对企业申报数进行清查核实确认，并以清查核实值作为评估值。

（

）存货存货主要是在建开发产品—澄迈椰岛小城二期项目，本次评估房地产合估和房地产分估两种路径，采用假设开发法评估房地合一的价值，再采用基准地价系数修正法、形象进度法分别评估土地使用权和在建工程（不含土地）的价值。

假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税金等费用后，以价格余额来确定估价对象在建工程房地合一价格的一种方法。

求在建工程项目价格的公式：

在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-销

售费用-销售税金-投资利息-续建投资利润-购买方的税费