基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估结果，按替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相对应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估价宗地在估价基准日价格的方法。

修正系数宗地地价=（基准地价+土地开发程度费用差异）×宗地

区域因素修正系数×个别因素

形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成

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后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

计算公式：

在建工程价值=建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百

分比×(1-折扣率)

工程形象进度百分比=(实际完成建筑工程量+实际完成安装工

程量)/总工程量×100%

（

）其他非流动资产其他非流动资产，是留抵税额。评估人员就其他非流动资产产生的原因、形成过程进行了调查和了解，取得相关增值税进项税额抵扣联，与账面数进行核对，以核实后的账面值确认为评估值。

负债的评估本次企业申报评估的负债为流动负债，包括其他应付款。评估人员根据中华人民共和国财政部2006年颁布的《企业会计

准则》及相关法规，对负债采用的评估方法主要是查证核实，工作程序如下：

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（

）核对清查评估明细表与报表、总账、明细账是否一致；

（

）逐项核实负债是否客观存在；

（

）抽查记账凭证及附件，以推断其余额的可靠性；

（

）如果存在不应在本科目核算的负债，评估人员将余额调整

至其他相关科目。

九、评估程序实施过程和情况根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，

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依据国家相关法律法规的规定和规范化要求，按照与海南椰岛签订的评估委托合同所约定的事项，北京亚超评估公司已对委托人及被评估单位提供的法律权属资料和资料来源进行了必要的查验，对会计记录及相关资料进行了验证审核，实施了对资产的实地察看与核对，并收集了相关的产权证明文件复印件，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的工作过程如下：

（一）接受委托及准备阶段

、北京亚超评估公司接受海南椰岛委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，北京亚超评估公司根据项目特点确定了参加本项目的评估人员及项目负责人；与委托人相关人员就本次资产评估的评估目的、评估对象、评估范围、评估基准日、委托评估资产的主要特点等关键问题进行了认真讨论；拟定了评估计划。

、根据委托评估资产特点，有针对性地布置评估申报明细表及相关资料准备工作。我们于2018年

月

日至2018年

月

日对被评估单位参与资产评估的配合人员进行了培训，指导各有关人员填写资产评估申报明细表。

、评估方案的设计依据资产评估对象的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组；全体评估人员按照分工的不同划分为流动资产及负债组及其他组共两个评估小组，对纳入本次评估范围的各项资产及负债进行评估工作。

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、评估资料的准备收集和整理被评估单位的基本资料；收集并核实待评估资产的产权文件；开展市场调查，收集和整理待评估资产的市场交易价格信息，收集被评估单位所属行业的背景资料及市场资料。

（二）现场清查阶段

、评估对象真实性和合法性的查证货币资金，我们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查。

债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查凭证，发询证函等方式确定资产和负债的真实性。

存货，评估人员索取土地不动产权证，凡因故无法提供权属证明的要求写出书面材料予以说明。了解被评估单位的历史情况和现状，依据国有资产管理的有关文件和被评估单位提供的资产权属证明和承诺函，在被评估单位有关人员配合下，对委托评估的全部资产进行权属核查。

、价值构成的调查根据各类资产的特点，通过分析复核历史数据的方式验证其账面值构成的合理性和合规性。重点核查存货-开发成本的构成、账面值

的准确性，债权和债务账面值的完整和准确性，并查阅了有关会计凭证和会计账簿等。

评估对象合理重置成本组成要素的调查分析：对评估对象现行的价值标准进行全面调查和分析，以合理确定委托评估资产的公允价

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值。

（三）评定估算及综合处理阶段

、评估方法的选择。依据评估经济行为、现场勘察资料以及必要的市场调查等选择恰当的评估方法。

、评估结果的确定。依据评估人员在评估现场勘察的结论以及我们进行的必要的市场调查，测算委托评估资产的评估值。

、评估结果的分析和评估报告的撰写。按照我公司规范化要求，组织各专业组成员编制相关资产的评估说明。评估结果及相关资产评估说明按公司规定程序进行三级复核，即首先由项目现场负责人审核后提交项目负责人审核，项目负责人审核后再提交公司负责质量监管领导审核，全部审核意见反馈回项目组，项目组在此基础上作进一步的修订，最后由项目组完成并提交报告。

十、评估假设和限定条件本评估报告书主要是基于以下重要假设及限制条件进行的，当以下重要假设及限制条件发生较大变化时，评估结果应进行相应的调整：

（一）一般假设

、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。

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、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。

、资产持续经营假设资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。

在企业价值评估，一般假设条件如下：

、本评估报告遵循企业持续经营的假设，即假设被评估单位按目前的生产经营方式和规模持续经营，相应确定评估方法、参数和依据。

、除非另有说明，假设企业完全遵守所有有关的法律和法规。

、假设企业提供的财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

、委托人及被评估单位提供的资料合法、客观、真实可靠。

、影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及关于行业的基本政策无重大变化，宏观经济形势不会出现重大变化；企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。

、国家现行的银行利率、汇率、税收政策等无重大改变。

、没有考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加付出的价格

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等对评估价值的影响，以及国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

（二）本次评估假设

、阳光置业现有和未来的管理层是负责的，并能积极、稳步推进该公司的经营开发计划，并努力保持良好的经营态势。

、在阳光置业存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额或有负债。

、未来阳光置业保持现有的收入取得方式和信用政策不变，不会遇到重大的款项回收问题。

、本次预测以阳光置业评估基准日股权结构为框架，未考虑评估基准日后可能发生的股权变化或重组，对该公司经营计划决策的影响。

、海南房地产经济不会出现较大的变动或者泡沫，近三年海南房地产价格不会出现较大波动，限购政策也不会出现较大的变动。